賠總價15%這個數字，先把契約翻開再看：預售屋棄約的帳，問答一次算清楚

先把背景補上。這個疑問通常在交屋前浮現：銀行核貸結果不如預期，工程款已經繳了一輪，買方開始認真盤算「如果現在棄約，要賠多少」。PTT home-sale 板曾有一則以貸款不足與15%違約金提問的討論串，反映的正是預估貸款成數和交屋資金之間的落差，不過單一討論串只能當個案線索。本文依行政院預售屋契約範本、內政部與中央銀行的公開說明，把常見疑問整理成問答。

問一：棄約一定要賠總價15%嗎？

不一定。先翻契約裡「違約之處罰」或「付款條件及方式」條款。依行政院契約範本，賣方在買方違反付款條件時，可按房地總價款乘上契約填列的比例沒收，比例最高15%。算出來的金額如果高於買方已繳價款，可沒收的上限就是已繳價款。

舉個例子：房地總價1,200萬元、契約約定比例15%，按比例算是180萬元，但買方只繳了120萬元，賣方能沒收的就是120萬元。反過來說，如果契約填列的比例低於15%，就依較低的比例試算。實際損失仍要回到付款紀錄逐筆核對，15%不是每案固定適用的數字。

問二：貸款成數不足，可以不付違約金解約嗎？

要先看貸款不足的原因。中央銀行整理內政部的契約規定指出，若貸款不足不可歸責於買賣雙方，差額在原預定貸款金額30%以內時，賣方應依原承諾條件讓買方分期清償；差額超過30%時，雙方可以選擇依契約方式分期，或解除契約。央行也引用內政部對地方政府的說明，政府改變金融機構授信條件造成的貸款不足，可屬於不可歸責於雙方的因素。

但如果不足額來自買方自己的收入、信用、負債狀況，或未依約定辦理貸款，判斷可能就不同了。契約範本要求可歸責於買方的差額，在收到通知後一次給付，或經賣方同意分期。換句話說，「銀行沒貸到預期成數」這件事本身，不足以推論能免付違約金。

還有一個容易被忽略的基本觀念：預售屋買賣契約和銀行貸款契約是兩種不同的契約，跟銀行之間的條件變動，不會自動改寫你和建商之間的權利義務。

問三：2023年7月1日之後簽的約，還能換約給別人嗎？

原則上不能。2023年7月1日後簽訂的預售屋買賣契約，不得讓與或轉售給第三人。內政部列出的例外包括配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與或轉售，以及其他由中央主管機關公告、並經地方政府核準的情形。2023年7月1日前簽訂的契約，限制換約的規定不溯及既往。

想找人承接契約時，不能只看有沒有找到下一位買方，還要確認簽約日期、受讓人身分、是否屬於公告的特殊情形，以及地方政府的核準文件。不符合換約條件的話，處理路徑通常會回到原契約的繼續履行或解約責任，相關費用與違約金仍依契約判斷。

問四：簽約之前，有哪些可以先做的事？

依契約範本與相關規定，可以整理成幾個檢查點：

• 把口頭貸款承諾改成書面：確認預定貸款金額、成數、利率、年限、寬限期與差額處理方式。
• 確認契約審閱期：範本載明預售屋簽約前至少有5日審閱期，建商不得要求先付定金才提供契約。
• 整理付款證據：儲存訂金、工程款收據、匯款紀錄、對保通知及核貸結果，建商的口頭說明也盡量留下書面。
• 要求列出計算式：收到催款或解約通知時，請對方列明依據條款、比例、已繳價款、差額與期限，逐項比對。

這幾件事都做完，未必能保證零爭議，但至少在爭議出現時，手上有條款、有數字、有紀錄可以對。違約金那筆帳，從來不是一個固定的百分比，而是契約條款、已繳價款與解約原因三者疊出來的結果；個案若有爭議，仍建議攜帶契約與付款紀錄諮詢專業人士。