樓還沒封頂，先別收錢：北京這份售房新規，把買房的順序倒了過來

9月24日，北京市住房和城鄉建設委員會等四部門聯合發布《本市貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》，北京成為「8.28新政」之後，第一個拿出配套細則的城市。文件裡寫的是土地、開發、資金、信貸，但翻譯成買房人的語言，其實只有一句話：以前是看著圖紙掏錢，以後得先看到東西。

這不是北京憑空冒出來的想法。一個月前的8月28日，住建部等三部門已經發布《關於完善商品住房銷售制度的通知》，我們當時也寫過現房銷售上了熱搜那晚，大家在留言區算什麼。這次北京交出的，是把原則變成可執行條文的第一份地方作業。以下用幾個問答，把這份作業拆開來看。

問：新規之後，什麼樣的房子才能預售？

答：先把「封頂」這個詞講清楚。2026年8月28日之後新發布國有建設用地使用權出讓公告的商品住房項目，若要走預售路線，單體建築必須完成主體結構封頂，包含樓棟頂板、樓頂構築物與配套設施的混凝土澆築。光蓋到那裡還不夠，建設、勘察、設計、施工、監理等單位都要在《主體結分部工程驗收記錄》上簽字蓋章，這份文件才算數。

換句話說，以前工地裡幾臺塔吊就能開賣的階段，現在賣不動了。買房人走到售樓處之前，那棟樓至少已經長出了完整的骨架。

而且政策把現房銷售放在更優先的位置。同樣是8月28日之後新出讓的地塊，優先選擇現房銷售：開發商取得房屋首次登記後，編制現房銷售方案，向區住建部門備案，然後才能賣。附帶一個硬條件，拿來賣的房子和土地使用權，必須沒有抵押、查封。

問：正在蓋的舊項目怎麼辦，會不會一起被卡住？

答：這是文件裡最費篇幅的部分，原則叫「新老劃斷、分類施策」。

8月28日之前已經取得建設工程規劃許可證、還沒辦預售許可的項目，預售條件和資金監管照舊規矩走。8月28日之前已經拿到地、但還沒取得規劃許可證的項目，原則上按新規走，不過留了一道緩衝門：各區政府若能確保按時建成交付，在加強預售資金監管、報市級部門備案的前提下，2027年底前仍可用原有預售條件申請預售，但監管標準升級，重點監管額度必須覆蓋剩餘工程，以及房企承擔的紅線外市政配套費用。

歷史遺留項目則由各區政府評估風險後，按在途項目政策處理。

中原地產首席分析師張大偉的解讀是，「老人老辦法、新人新辦法」能讓存量在建項目的開發節奏保持穩定，避免集中停工與交付風險，也防止短期供給斷崖式下滑。這段安排說得直白一點：新規是給未來立的，不回頭翻舊帳。

問：現房銷售的定金，為什麼大家都在討論那個1%？

答：因為這個數字比很多人預期的低。實行現房銷售的項目，開發商取得施工許可證後就能和購房人簽定金合同，定金一般不超過總房價款的1%。中指研究院算了帳：總價500萬的房子，定金不超過5萬；總價1000萬的，不超過10萬。

上海易居房地產研究院副院長嚴躸進認為，1%低於此前預期的5%，更具象徵意義，一方面讓項目保留一定客戶基礎，一方面降低購房人前期的資金風險。若開發商違約不能按期交房，購房人有權依合約解除定金合同。

不過中指研究院也點出一個尚未說清楚的地方：企業能不能支取這筆定金，這次政策沒有明確。細則的細則，恐怕還要再等。

問：貸款那端改了什麼？

答：改的是錢進場的時間點和看管錢的人。2026年8月28日之後簽訂開發貸合同的項目，實行「項目主辦銀行」制度：單一銀行提供開發貸的，該行就是主辦銀行；組銀團貸款的，牽頭行是主辦銀行。個人住房按揭貸款的發放節點也往後移，具體對應到工程進度與交付安排，而非像過去那樣早早放款。

配套的還有預售資金的全額、全過程監管：專案聯合驗收通過之前，監管帳戶動不了。這套組合拳針對的，是過去預售制下資金被挪用、項目爛尾的老毛病。錢跟著工程進度走，而不是跟著銷售進度走。

問：對一般買房人，最實際的變化是什麼？

答：把幾件事並排放在一起看，味道就出來了。封頂才能預售，意味著你簽約時看到的樓至少有個完整的結構；現房銷售優先，意味著越來越多案子可以實地驗完再決定；定金1%上限，意味著反悔的代價被壓得很低；按揭發放後移與全過程資金監管，意味著你的房貸不會再替一個還沒影子的小區提前買單。

張大偉把這份文件的定位講得比較宏觀：它將改變房企拿地、融資、回款的模式，長期利好市場風險出清。這些詞離日常有點遠，但落在買房人身上，就是一個再具體不過的改變：掏錢的時候，眼睛能看到的部分變多了。

當然，細則剛落地，真實市場怎麼走、主辦銀行制度怎麼磨合、定金支取規則會不會補上，都還要時間給答案。至少這一次，規則被寫在了買賣發生之前，而不是爛尾之後。